Control de alquileres

Compruebo el cumplimiento de mi renta consultando el simulador online.

Por una renta no conforme, es decir, que supere la renta incrementada:

• Si el contrato se firmó a partir del 1 de julio de 2022, mi inquilino puede solicitar la adecuación de la renta
• Si el contrato se firmó antes del 1 de julio de 2022, cuando se renueve el contrato, mi inquilino puede iniciar un procedimiento de reducción de renta al menos 5 meses antes de la finalización del contrato.

Para un alquiler inferior al reducido, puedo iniciar, bajo condiciones, al renovar el contrato, una acción de revalorización del alquiler al menos 6 meses antes de la finalización del contrato.

Caso práctico

El alquiler máximo de mi vivienda de 45m², determinado en función de su zona geográfica y características, es de 729 € / mes (gastos excluidos):

• Alquilo esta vivienda 729 € / mes o menos: mi alquiler es conforme.
• Alquilo esta vivienda por más de 729 € / mes: mi alquiler no es conforme.
• Alquilo esta vivienda por menos de 427,50 € / mes, estoy por debajo del alquiler de piso.

Para información

• Para un contrato de arrendamiento firmado a partir del 1 de julio de 2022, debo indicar en el contrato de arrendamiento el alquiler de referencia y el alquiler de referencia incrementado correspondiente a la categoría de la vivienda.
• Para un contrato firmado antes del 1 de julio de 2022: no se aplica el control de alquileres.
• Si aplico un suplemento de alquiler, debo especificar en el contrato el importe y las características que lo justifican.
• Si no he incluido toda esta información en el contrato, el inquilino puede, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato, notificarme formalmente que incluya esta información en el contrato. Si no respondo en el plazo de un mes, o si me niego a hacerlo, el inquilino puede llevar el asunto a los tribunales en un plazo de 3 meses a partir de la notificación formal.

Más información en el sitio web de Adil 34

¿Qué renta debo ofrecer?

Al finalizar el contrato de alquiler, en principio se renueva tácitamente en los mismos términos.

Compruebo el cumplimiento de mi renta al menos 6 meses antes de la finalización del contrato consultando el simulador online.

• Si mi renta está por encima de la renta techo, mi inquilino podrá interponer una acción de reducción de la renta
• Si mi renta está por debajo de la renta suelo, puedo aplicar el procedimiento de retasación al alza de mi renta; con condiciones.

Caso práctico

El alquiler máximo de mi vivienda de 45 m², determinado en función de su zona geográfica y características, es de 729 euros/mes (gastos excluidos):

• Alquilo esta vivienda por 729 euros/mes o menos: mi alquiler es conforme.
• Alquilo esta vivienda por más de 729 euros/mes: mi alquiler no es conforme.
• Alquilo esta vivienda por menos de 427,50 €/mes: mi alquiler es inferior al alquiler del piso.

De un vistazo

• Al firmar un contrato de renovación, debo mencionar en el contrato de alquiler el alquiler de referencia y el alquiler de referencia incrementado, correspondiente a la categoría de la vivienda.
• Al renovar un contrato de alquiler por renovación tácita, consultar la página web de la Agence Départementale d'Information sur le Logement (Adil 34)
• Si aplico un suplemento de alquiler, debo especificar en el contrato su importe y las características que lo justifican.
• Si no he incluido toda esta información en el contrato, el inquilino podrá, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del contrato, requerirme formalmente para que incluya esta información en el contrato. Si no respondo en el plazo de 1 mes, o si me niego a hacerlo, el inquilino puede llevar el asunto a los tribunales en el plazo de 3 meses a partir de la notificación formal.

Más información en el sitio web de Adil 34

¿Qué alquiler debo ofrecer?

Compruebo que mi alquiler es acorde consultando el simulador online.

Debo fijar la renta según el menor de los siguientes límites:

• La renta de referencia incrementada,
• La renta aplicada al arrendador anterior, revisada en su caso,

Si la renta está claramente infravalorada en comparación con las del vecindario o, en determinadas condiciones, si el inmueble ha sido objeto de obras de mejora o de adecuación a la decencia, la renta podrá revalorizarse sin superar el importe de la renta incrementada.

Caso práctico

El alquiler máximo de mi vivienda de 45 m², determinado en función de su zona geográfica y características, es de 729 euros / mes (gastos excluidos):

• Alquilo esta vivienda por 729 euros / mes o menos: mi alquiler es conforme.
• Alquilo esta vivienda por más de 729 €/mes: mi alquiler no es conforme.
• Alquilo esta vivienda por menos de 427,50 €/mes: estoy por debajo de la renta suelo.

Para su información

• Debo hacer constar en el contrato de alquiler la renta de referencia y la renta de referencia incrementada, correspondiente a la categoría de la vivienda.
• Si aplico un suplemento de renta, debo especificar en el contrato el importe y las características que lo justifican.
• Si no he incluido toda esta información en el contrato, el inquilino puede, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato, requerirme formalmente para que incluya esta información en el contrato. Si no respondo en el plazo de un mes, o si me niego a hacerlo, el inquilino puede llevar el asunto a los tribunales en un plazo de 3 meses a partir de la notificación formal.

Más información en el sitio web de Adil 34

¿Qué alquiler debo ofrecer?

• Compruebo que mi alquiler es acorde consultando el simulador online.
• El alquiler (gastos excluidos) que cobre a mi inquilino no debe superar el alquiler de referencia incrementado que aparece en el simulador.
• Por debajo de este alquiler incrementado, soy libre de fijar mi alquiler.

Caso práctico

Quiero alquilar mi vivienda de 45 m². En la zona geográfica donde está situada y según sus características, el alquiler de referencia por m² es de 13,5 euros/m². Por lo tanto, el alquiler de referencia es de 607,50 euros/mes (gastos excluidos) (45m² x 13,5 euros/m²).

Para calcular el límite máximo que no se debe sobrepasar, hay que añadir un 20%. Por lo tanto, el alquiler que propongo tendrá que ser inferior a 729 €/mes (gastos excluidos).

Para saber

• Debo mencionar el alquiler de referencia y el alquiler de referencia aumentado, correspondiente a la categoría de alojamiento, en el contrato de alquiler.
• Si aplico un suplemento de renta, debo especificar en el contrato el importe y las características que lo justifican.
• Si no he incluido toda esta información en el contrato, el inquilino podrá, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato, requerirme formalmente para que incluya esta información en el contrato. Si no respondo en el plazo de un mes, o si me niego a hacerlo, el inquilino puede llevar el asunto a los tribunales en un plazo de 3 meses a partir de la notificación formal.

Más información en el sitio web de Adil 34

¿Qué renta debo ofrecer?

Los pisos compartidos se ven afectados de la misma forma que los arrendamientos.

Compruebo la conformidad de mi renta consultando el simulador online.

En los pisos compartidos con arrendamientos múltiples (cada compañero firma un contrato independiente con el arrendador), la renta de referencia se calculará de la misma forma que en un arrendamiento normal. El alquiler total percibido (excluidos los gastos) no debe superar el alquiler de referencia incrementado.

Para saber

• Debo hacer constar en el contrato de arrendamiento el alquiler de referencia y el alquiler de referencia incrementado, correspondiente a la categoría de la vivienda.
• Si aplico un suplemento de renta, debo especificar en el contrato el importe y las características que lo justifican.
• Si no he incluido toda esta información en el contrato, el inquilino puede, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato, requerirme formalmente para que incluya esta información en el contrato. Si no respondo en el plazo de un mes, o si me niego a hacerlo, el inquilino puede llevar el asunto a los tribunales en un plazo de 3 meses a partir de la notificación formal.

Más información en el sitio web de Adil 34

Cuidado: si inicia una acción de reevaluación del alquiler, no puede dar al inquilino un preaviso de desalojo para la misma duración del contrato.

Si el alquiler cobrado antes de la renovación del contrato es inferior al alquiler suelo (alquiler de referencia - 30%), he aquí el procedimiento de reevaluación:

• Compruebe con el simulador que el alquiler que está cobrando es inferior al suelo de referencia
• Al menos 6 meses antes de que finalice el contrato de alquiler, envíe una carta certificada con acuse de recibo proponiendo el nuevo alquiler a su inquilino. Como recordatorio, el nuevo alquiler es inferior o igual al alquiler de referencia reducido (ejemplo: usted cobra un alquiler de 400 euros/mes por 45 m². El alquiler de referencia de su vivienda es de 427,50 euros. Por lo tanto, tiene la posibilidad de aumentar su alquiler a 427,50 euros al mes (gastos excluidos). No debe superar este suelo.
• Su inquilino dispone de 2 meses para impugnar su solicitud:
  • Si acepta: usted firma un nuevo contrato de arrendamiento con su inquilino indicando el nuevo alquiler
  • Si se niega: debe ponerse en contacto con la Commission Départementale de Conciliation por correo postal o electrónico 4 meses antes de la finalización del contrato. La CDC le convocará a usted y a su inquilino para llegar a un acuerdo.
• Si se llega a un acuerdo: en la reunión se redacta un acta de conciliación
• Si hay desacuerdo: en la reunión se redacta un acta de no conciliación. En ese caso, puedes recurrir al juez antes de que finalice el contrato. Si no acude al juez, el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones que el alquiler anterior, revisadas en caso necesario.

Más información en la página web de Adil 34

Los aumentos de alquiler son posibles pero sólo dentro del límite del Indice de Referencia de Alquileres salvo en casos especiales.

Si la vivienda lleva desocupada menos de 18 meses, debo fijar el alquiler según el menor de los siguientes límites:

• Alquiler de referencia incrementado
• Alquiler aplicado al arrendador anterior, eventualmente revisado

Si el alquiler está claramente infravalorado en comparación con los del vecindario o, en determinadas condiciones, si la vivienda ha sido objeto de obras de mejora o de adecuación a las normas de decencia, el alquiler podrá revalorizarse sin superar el importe del alquiler incrementado.

Tenga en cuenta que para los contratos celebrados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 25 de agosto de 2022, las viviendas con etiquetas energéticas F y G ya no podrán acogerse a las revisiones de alquiler.

Obtenga más información en la página web de Adil 34

Si el prefecto constata que un contrato de arrendamiento no respeta la renta de referencia incrementada establecida en la orden, podrá enviar una carta de emplazamiento al arrendador (Loi ELAN : art.140 y decreto nº 2019-437 de 13.5.19: art. 1):

• Recordándole el incumplimiento constatado;
• Instruyéndole para que adecue el contrato al alquiler de referencia y devuelva a su inquilino lo pagado de más en el plazo de dos meses;
• Informándole del importe máximo de la sanción en que incurrirá si no reacciona;
• Informándole de que dispone de un mes para presentar sus observaciones.

El arrendador dispone de un plazo de un mes a partir de la fecha de este requerimiento para presentar sus observaciones

También deberá, en el plazo de dos meses a partir de la fecha del requerimiento, enviar al prefecto una copia del contrato puesto en conformidad, así como los elementos que justifiquen el reembolso de las cantidades pagadas de más al arrendatario.

Si el arrendador no responde a este requerimiento, el prefecto podrá imponerle una multa (hasta un máximo de 5.000 euros para una persona física y 15.000 euros para una persona jurídica).

La imposición de la multa no impide al arrendatario interponer una acción de reducción del alquiler.

Más información en la página web de Adil 34

Mi contrato de arrendamiento

• He firmado mi contrato de arrendamiento a partir del 1 de julio de 2022: el contrato de arrendamiento debe mencionar el alquiler de referencia y el alquiler de referencia incrementado, correspondiente a la categoría de la vivienda
• He firmado mi contrato de arrendamiento antes del 1 de julio de 2022: no se aplica el marco de control de alquileres.

Si se aplica un suplemento de alquiler: el importe del suplemento de alquiler y las características de la vivienda que lo justifican deben mencionarse en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento no incluye estas distintas menciones obligatorias, puedo iniciar un procedimiento de conformidad.

Mi renta

• Puedo comprobar que se cumplen las pautas de renta consultando el simulador online.
• Si mi alquiler no es conforme me dirijo a la página "Para poner mi alquiler en conformidad" del sitio para conocer el procedimiento a seguir en función de mi situación.
• Mi arrendador tiene derecho, si así lo establece mi contrato, a aumentar mi alquiler cada año pero dentro del límite del índice de referencia del alquiler.

Atención: para los contratos celebrados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 25 de agosto de 2022, las viviendas con etiqueta energética F y G ya no podrán optar a la revisión del alquiler.

Infórmate en la web de Adil 34

En principio, al finalizar el arrendamiento, el contrato se renueva por acuerdo tácito en los mismos términos. No es necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

Si mi alquiler cumple con las directrices de alquiler, no tengo que tomar ninguna medida.

Por otro lado:

• Si mi alquiler está por encima del alquiler máximo, puedo iniciar un procedimiento de reducción de alquiler.
• Si mi renta no cumple: hacer una simulación online.
• Si mi renta está por debajo de la renta suelo, mi casero puede iniciar un procedimiento de retasación al alza.

• Para comprobar que el alquiler que me ofrecen es conforme con el marco, realizo una simulación en línea.
• Mi contrato de alquiler, firmado a partir del 1 de julio de 2022, debe indicar el alquiler de referencia y el alquiler de referencia incrementado, correspondiente a la categoría de alojamiento.
• Si se aplica un suplemento de alquiler, también debe mencionarse en el contrato de arrendamiento junto con todos los detalles que lo justifiquen.
• Si me doy cuenta de que mi contrato de arrendamiento no es conforme después de haberlo firmado, puedo iniciar un procedimiento de conformidad (véase más abajo)

También se aplican los controles de alquiler. En el caso de las viviendas compartidas con varios inquilinos, para comprobar si la renta pagada es conforme, es necesario tener en cuenta la renta total percibida por el propietario. Es esta cantidad total la que debe cumplir con los controles de alquiler.

Haga una simulación online

Para ser conforme, su contrato de arrendamiento debe indicar:

• El alquiler de referencia
• El alquiler de referencia incrementado correspondiente a la categoría de su vivienda
• El suplemento de alquiler, si lo hubiera, y sus datos justificativos

Si falta alguno de estos elementos, este es el procedimiento:

• Envío una carta certificada a mi casero en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato
• Mi casero tiene un mes para responder y poner mi contrato en conformidad
• Si se niega o no responde, tengo hasta 3 meses desde mi solicitud de conformidad para remitir el asunto a la Comisión Departamental de Conciliación
• Podría aplicarse una reducción. La sanción será apreciada por el juez.

En cuanto al arrendamiento de movilidad, la reducción se solicitará directamente ante el tribunal d'instance, ya que la Commission Départementale de Conciliation no es competente para conocer de los litigios relativos a este tipo de arrendamiento.

Para los contratos celebrados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 25 de agosto de 2022, las viviendas con etiquetas energéticas F y G ya no podrán acogerse a las revisiones de alquiler.

Infórmate en la web de Adil 34

He firmado mi contrato de alquiler antes del 1 de julio de 2022 y mi alquiler, excluidos los gastos y cualquier suplemento de alquiler, es superior al alquiler de referencia incrementado, debo esperar a que se renueve mi contrato para iniciar un procedimiento de reducción :

• Al menos 5 meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento, envío una carta certificada a mi arrendador proponiendo un nuevo alquiler que se ajuste al marco
• Mi arrendador dispone de un mes para aceptar o impugnar mi solicitud
  • Si acepta: se aplica el nuevo alquiler
  • Si se niega: debo dirigirme por correo postal o electrónico a la Comisión Departamental de Conciliación (CDC) 4 meses antes de que finalice el contrato de alquiler. La CDC convoca entonces una reunión entre mi arrendador y yo para llegar a un acuerdo.
• Si se llega a un acuerdo: en la reunión se redacta un acta de conciliación
• Si hay desacuerdo: en la reunión se redacta un acta de no conciliación. En ese caso, puedo remitir el asunto al juez. A falta de remisión al juez, el contrato se renueva de pleno derecho en las condiciones de alquiler anteriores, que pueden ser revisadas.

En cuanto al arrendamiento de movilidad, la reducción se solicitará directamente ante el tribunal d'instance, ya que la Commission Départementale de Conciliation no es competente para los litigios relativos a este tipo de arrendamiento.

Para los contratos celebrados, renovados o prorrogados tácitamente a partir del 25 de agosto de 2022, las viviendas con etiquetas energéticas F y G ya no podrán acogerse a la revisión de alquileres.

Infórmate en la web de Adil 34

Tengo 3 meses a partir de la firma del contrato de arrendamiento para someter el asunto a la Commission Départementale de Conciliation (CDC) por correo postal o electrónico (salvo en el caso de un contrato de arrendamiento de movilidad, para el que será conveniente someter el asunto directamente al tribunal).

Mi arrendador debe demostrar que el alquiler adicional está justificado por las características de ubicación o comodidad en comparación con viviendas de la misma categoría situadas en la misma zona geográfica.

El CDC me convoca a mí y a mi arrendador para llegar a un acuerdo:

• En caso de acuerdo: se redacta un acta de conciliación en la reunión
• En caso de desacuerdo: se redacta un acta de no conciliación en la reunión. Dispongo de hasta 3 meses desde la recepción del dictamen del CDC para remitir el asunto al juez.

En ambos casos, la renta indicada en el acta de conciliación o en la resolución judicial se aplica a partir de la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento.

En caso de desacuerdo: se levanta acta de no conciliación en la reunión.

La Comisión Departamental de Conciliación (CDC) tiene por objeto resolver extrajudicialmente los litigios en materia de alquiler. Ofrece a propietarios e inquilinos la oportunidad de reunirse y trabajar juntos para encontrar una solución a su litigio sin tener que acudir a los tribunales.

Este procedimiento es gratuito.

Es obligatorio acudir previamente a la CDC antes de emprender acciones legales en litigios relacionados con el control de alquileres, cambios en los niveles de alquiler en caso de realquiler o renovación del contrato de arrendamiento y un alquiler manifiestamente infravalorado.

¿Cómo acudir a la CDC en caso de litigio?

Las remisiones al CDC se realizan enviando el formulario de remisión del CDC cumplimentado junto con los documentos acreditativos:

• Electrónicamente: ddets-commission-conciliation@herault.gouv.fr
• Por correo postal en 2 ejemplares y sin grapas mediante carta certificada con acuse de recibo a la siguiente dirección:

Dirección Departamental de Empleo, Trabajo y Solidaridad de Hérault
Comisión Departamental de Conciliación
615 boulevard d'Antigone - CS 19002 - 34064 MONTPELLIER

A partir de hoy, el control de los alquileres se aplica hasta el 23 de noviembre de 2026 tras la aprobación de la Ley 3DS de 21 de febrero de 2022 sobre Diferenciación, Descentralización, Desconcentración y Simplificación.

La Ley 3DS, de 21 de febrero de 2022, sobre Diferenciación, Descentralización, Desconcentración y Simplificación, regula los alquileres.

La determinación de los alquileres practicados en Montpellier es llevada a cabo por el Observatorio Local de Alquileres (OLL) de Montpellier Méditerranée Métropole realizado por la ADIL 34.

El estudio de los alquileres realizado por la ADIL 34 ha llevado a la creación de una zonificación que divide la ciudad de Montpellier en 5 zonas. Para cada zona, se han establecido alquileres de referencia (básicos, aumentados y reducidos) que dependen del número de habitaciones (T1, T2, T3, T4 y más), del año de construcción (antes de 1946, entre 1946 y 1970, entre 1971 y 1990, entre 1991 y 2005, después de 2005) y de si el inmueble se alquila vacío o amueblado.

Cada año, el OLL elabora los alquileres medios y los envía a la Prefectura para determinar los alquileres de referencia.

Ejemplo: para un T3 de 60m² alquilado vacío, donde el alquiler de referencia en función de su ubicación y del año de construcción sería de 11,5 €/m²; es decir, un alquiler mensual de 690 € sin gastos (60m² x 11 €/m²). El alquiler máximo sería de 828 euros al mes (60 m² x 11,5 euros/m² + 20%). El alquiler mínimo sería de 486 euros al mes (60 m² x 11,5 euros/m² - 30%).

Las rentas de referencia, las rentas de referencia aumentadas y las rentas de referencia reducidas se revalúan cada año en la misma fecha con la publicación de un nuevo decreto prefectoral.

El artículo 140 de la ley ELAN, relativo al régimen experimental de control de alquileres, especifica que los alquileres de referencia fijados por orden prefectoral se determinan por m² de superficie habitable.

La superficie habitable se define en Artículo R.156-1 del Código de la Construcción y de la Habitación.

La superficie habitable se define en Artículo R.156-1 del Código de la Construcción y de la Habitación.