L'encadrement des loyers

Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.

Pour un loyer non conforme, c’est-à-dire supérieur au loyer majoré :

• Si le bail a été signé à compter du 1er juillet 2022, mon locataire peut demander une mise en conformité
• Si le bail a été signé avant le 1er juillet 2022, lors du renouvellement de bail, mon locataire peut engager une procédure de réduction de loyer au moins 5 mois avant la fin du bail.

Pour un loyer inférieur au loyer minoré, je peux engager, sous conditions, lors du renouvellement de bail, une action en réévaluation du loyer au moins 6 mois avant le terme du bail.

Cas pratique

Le loyer plafond de mon logement de 45m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :

• Je loue ce logement 729€ / mois ou moins : mon loyer est conforme.
• Je loue ce logement plus de 729€ / mois : mon loyer n’est pas conforme.
• Je loue ce logement moins de 427,50€ / mois, je suis sous le loyer plancher.

A savoir

• Pour un bail signé à compter du 1er juillet 2022, je dois indiquer sur le contrat de location le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement.
• Pour un bail signé avant le 1er juillet 2022 : l'encadrement des loyers ne s'applique pas.
• Si j’applique un complément de loyer, je dois préciser dans le bail son montant et les caractéristiques le justifiant.
• Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, me mettre en demeure de porter cette information au bail. Si je ne réponds pas dans le délai d'un mois ou si je refuse, mon locataire pourra saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire.

En savoir plus sur le site internet de l'Adil 34

Quel loyer proposer ?

Au terme du bail, le contrat se reconduit en principe tacitement aux mêmes conditions.

Je vérifie la conformité de mon loyer au moins 6 mois avant la fin du bail en consultant le simulateur en ligne.

• Si mon loyer est au-dessus du loyer plafond, mon locataire pourra engager une action en diminution du loyer
• Si mon loyer est en-dessous du ployer plancher, je peux mettre en œuvre la procédure de réévaluation à la hausse de mon loyer ; sous conditions.

Cas pratique

Le loyer plafond de mon logement de 45 m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :

• Je loue ce logement 729€ / mois ou moins : mon loyer est conforme.
• Je loue ce logement plus de 729€ / mois : mon loyer n’est pas conforme.
• Je loue ce logement moins de 427,50€ / mois, je suis sous le loyer plancher.

A savoir

• Dans le cadre de la signature d’un bail renouvelé, je dois mentionner dans le contrat de location le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement.
• Dans le cadre d’un renouvellement de bail par tacite reconduction, consultez le site internet de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (Adil 34)
• Si j’applique un complément de loyer, je dois préciser dans le bail son montant et les caractéristiques le justifiant.
• Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’1 mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, me mettre en demeure de porter cette information au bail. Si je ne réponds pas dans le délai de 1 mois ou si je refuse, mon locataire pourra saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire.

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Quel loyer proposer ?

Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.

Je dois fixer le loyer selon la plus basse des limites suivantes :

• Loyer de référence majoré,
• Loyer appliqué au précédent locateur, éventuellement révisé,

Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ou, sous certaines conditions, si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, le loyer peut être réévalué sans dépasser le montant du loyer majoré.

Cas pratique

Le loyer plafond de mon logement de 45 m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :

• Je loue ce logement 729€ / mois ou moins : mon loyer est conforme.
• Je loue ce logement plus de 729€ / mois : mon loyer n’est pas conforme.
• Je loue ce logement moins de 427,50€ / mois, je suis sous le loyer plancher.

A savoir

• Je dois mentionner dans le contrat de location le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement.
• Si j’applique un complément de loyer, je dois préciser dans le bail son montant et les caractéristiques le justifiant.
• Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, me mettre en demeure de porter cette information au bail. Si je ne réponds pas dans le délai d'un mois ou si je refuse, mon locataire pourra saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire.

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Quel loyer proposer ?

• Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.
• Le loyer (hors charges) demandé à mon locataire ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré affiché dans le simulateur.
• En-dessous de ce loyer majoré, je fixe librement mon loyer.

Cas pratique

Je souhaite louer mon logement de 45m². Dans le secteur géographique où il est situé et selon ses caractéristiques, le loyer de référence au m² est de 13,5€/m². Le loyer de référence est donc de 607,50€/mois (hors charges) (45m² x 13,5€/m²).

Pour calculer le plafond à ne pas dépasser, il faut ajouter 20%. Le loyer que je propose devra donc être inférieur à 729€ / mois (hors charges).

A savoir

• Je dois mentionner dans le contrat de location le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement.
• Si j’applique un complément de loyer, je dois préciser dans le bail son montant et les caractéristiques le justifiant.
• Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, me mettre en demeure de porter cette information au bail. Si je ne réponds pas dans le délai d'un mois ou si je refuse, mon locataire pourra saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire.

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Quel loyer proposer ?

Les colocations sont concernées au même titre que les locations.

Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.

Dans le cadre d’une colocation avec des baux multiples (chaque colocataire signe avec le bailleur un bail indépendant), le loyer de référence sera calculé de la même manière que dans le cadre d’une location classique. La totalité du loyer perçu (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

A savoir

• Je dois mentionner dans le contrat de location le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement.
• Si j’applique un complément de loyer, je dois préciser dans le bail son montant et les caractéristiques le justifiant.
• Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, me mettre en demeure de porter cette information au bail. Si je ne réponds pas dans le délai d'un mois ou si je refuse, mon locataire pourra saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire.

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Attention : si vous engagez une action en réévaluation du loyer, vous ne pouvez donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Si le loyer pratiqué avant le renouvellement du bail est inférieur au loyer plancher (loyer de référence – 30%), voici la procédure de réévaluation :

• Vérifiez avec le simulateur que le loyer que vous pratiquez est inférieur au plancher de référence
• Au moins 6 mois avant la fin du bail, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception proposant le nouveau loyer à votre locataire. Pour rappel, le nouveau loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré (exemple : vous pratiquez un loyer de 400€/mois pour 45m². Le loyer plancher pour votre logement est de 427,50€. Vous avez donc la possibilité d’augmenter votre loyer jusqu’à 427,50€ / mois (hors charges). Vous ne devez pas dépasser ce plancher.
• Votre locataire dispose de 2 mois pour contester votre demande :
  • S’il accepte : vous signez un nouveau bail avec votre locataire en indiquant le nouveau loyer
  • S’il refuse : vous devez contacter par courrier ou mail la Commission Départementale de Conciliation 4 mois avant la fin du contrat. Par la suite, la CDC vous convoque avec votre locataire pour trouver un accord.
• En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
• En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

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L’augmentation du loyer est possible mais uniquement dans la limite de l’Indice de Référence des Loyers sauf cas particuliers.

Si le logement est vacant depuis moins de 18 mois, je dois fixer le loyer selon la plus basse des limites suivantes :

• Loyer de référence majoré
• Loyer appliqué au précédent locateur, éventuellement révisé

Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ou, sous certaines conditions, si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, le loyer peut être réévalué sans dépasser le montant du loyer majoré.

A noter que pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.

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Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu par l’arrêté, il peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur (Loi ELAN : art.140 et décret n° 2019-437 du 13.5.19 : art. 1) :

• Lui rappelant le manquement constaté ;
• L’enjoignant de mettre le contrat en conformité avec le loyer de référence et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de deux mois ;
• L’informant du montant maximal de la sanction encourue en l’absence de réaction ;
• Lui indiquant qu’il dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.

Le bailleur a un délai d’un mois à compter de cette mise en demeure pour présenter ses observations

Il doit par ailleurs, dans le délai de deux mois à compter de la mise en demeure, transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que les éléments justifiant du remboursement de trop-perçu au locataire.

Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).

Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

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Mon bail

• J’ai signé mon bail à compter du 1er juillet 2022 : le contrat de location doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements
• J’ai signé mon bail avant le 1er juillet 2022 : l'encadrement des loyers ne s'applique pas.

Si un complément de loyer est appliqué : le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de bail.

Si le bail ne comporte pas ces différentes mentions obligatoires, je peux engager une procédure de mise en conformité.

Mon loyer

• Je peux vérifier que l’encadrement des loyers est respecté en consultant le simulateur en ligne.
• Si mon loyer n’est pas conforme je me rends dans la page « Pour que mon loyer soit mis en conformité » du site pour connaître la procédure à suivre en fonction de ma situation.
• Mon propriétaire a le droit, si cela est indiqué dans mon bail, d’augmenter tous les ans mon loyer mais dans la limite de l’indice de référence des loyers.

Attention : pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet d’une révision de loyer.

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En principe, au terme du bail, le contrat se reconduit par tacite reconduction aux mêmes conditions. Il n’y a pas à signer de nouveau bail. 

Si mon loyer est conforme à l’encadrement des loyers, je n’ai aucune démarche à engager.

En revanche :

• Si mon loyer est au-dessus du loyer plafond, je peux engager une procédure de diminution du loyer.
• Si mon loyer n’est pas conforme : faites une simulation en ligne.
• Si mon loyer est en-dessous du loyer plancher, mon propriétaire peut engager une procédure de réévaluation à la hausse.

• Pour vérifier que le loyer que l’on me propose est conforme à l’encadrement, je fais une simulation en ligne.
• Mon bail, signé à compter du 1er juillet 2022, doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
• Si un complément de loyer est appliqué, il doit aussi être mentionné dans le bail avec toutes ses caractéristiques le justifiant.
• Si je me rends compte que mon bail n’est pas conforme après l’avoir signé, je peux engager une procédure de mise en conformité (voir ci-dessous)

L’encadrement des loyers s’applique aussi. Dans le cadre d’une colocation avec des baux multiples, afin de vérifier si le loyer payé est conforme, il est nécessaire de prendre en compte la totalité du loyer perçu par le propriétaire. C’est ce montant global qui doit être conforme à l’encadrement des loyers.

Faire une simulation en ligne

Pour être conforme, votre bail doit mentionner :

• Le loyer de référence
• Le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de votre logement
• L’éventuel complément de loyer s’il est appliqué et ses caractéristiques justificatives

S’il manque un de ces éléments, voici la procédure :

• J’envoie un courrier recommandé à mon propriétaire dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail
• Mon propriétaire dispose d’un mois pour me répondre et mettre mon bail en conformité
• S’il refuse ou s’il ne répond pas, j’ai jusqu’à 3 mois à compter de ma demande de mise en conformité pour saisir la Commission Départementale de Conciliation
• Une diminution pourra être appliquée. La sanction sera appréciée par le juge.

Concernant le bail mobilité, la diminution sera demandée directement devant le tribunal d’instance, la Commission Départementale de Conciliation n’étant pas compétente pour les litiges relatifs à ce type de bail.

Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.

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J’ai signé mon bail avant le 1er juillet 2022 et mon loyer hors charges et hors complément de loyer éventuel est supérieur au loyer de référence majoré, je devrais attendre le renouvellement de mon bail pour entamer une procédure en réduction :

• Au moins 5 mois avant la fin du bail, j’envoie un courrier recommandé à mon propriétaire proposant un nouveau loyer respectant l’encadrement
• Mon propriétaire dispose d'un mois pour accepter ou contester ma demande
  • S’il accepte : le nouveau loyer est appliqué
  • S’il refuse : je dois contacter par courrier ou mail la Commission Départementale de Conciliation (CDC) 4 mois avant la fin du bail. Par la suite, la CDC me convoque avec mon propriétaire pour trouver un accord.
• En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
• En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Je peux alors saisir le juge. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Concernant le bail mobilité, la diminution sera demandée directement devant le tribunal d’instance, la Commission Départementale de Conciliation n’étant pas compétente pour les litiges relatifs à ce type de bail.

Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.

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Je dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) par courrier ou par mail (sauf pour un bail mobilité pour lequel il conviendra directement de saisir le tribunal judiciaire).

Mon propriétaire doit démontrer que le complément de loyer est justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

La CDC me convoque ainsi que mon propriétaire afin de trouver un accord :

• En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
• En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. J’ai jusqu’à 3 mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge.

Dans les deux cas, le loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) a pour objet de régler à l’amiable les litiges locatifs. Elle offre la possibilité au bailleur et au locataire de se rencontrer et de chercher ensemble une solution au conflit qui les oppose sans s’adresser au juge.

Cette procédure est gratuite.

La saisine préalable de la CDC est obligatoire avant toute action en justice dans les cas de litiges liés à l’encadrement du niveau des loyers, l’évolution du niveau des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail et à un loyer manifestement sous-évalué.

Comment saisir la CDC ?

La saisine de la CDC se fait par l’envoi de la fiche de saisine de la CDC complétée et accompagnée des pièces justificatives :

• Par voie électronique : ddets-commission-conciliation@herault.gouv.fr
• Par voie postale en 2 exemplaires et sans agrafes par lettre recommandée avec accusé de réception à l’adresse suivante :

Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités de l’Hérault
Commission Départementale de Conciliation
615 boulevard d’Antigone – CS 19002 – 34064 MONTPELLIER

A ce jour, l’encadrement des loyers s’applique jusqu’au 23 novembre 2026 suite à l’adoption de la loi 3DS du 21 février 2022 relative à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration et la Simplification.

La détermination des loyers pratiqués à Montpellier est réalisée par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de Montpellier Méditerranée Métropole porté par l’ADIL 34. 

L’étude des loyers menée par l’ADIL 34 a permis de créer un zonage qui découpe la ville de Montpellier en 5 zones. Pour chaque zone, des loyers de référence (de base, majoré et minoré) ont été établis et dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus), de l’année de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, entre 1991 et 2005, après 2005) et si le bien est loué vide ou meublé.

Chaque année, l’OLL réalise les médianes de loyers et les transmet à la Préfecture pour détermination des loyers de référence.

Exemple : pour un T3 de 60m² loué vide, dont le loyer de référence suivant sa localisation et son époque de construction serait de 11,5€ / m² ; soit un loyer mensuel de 690€ hors charges (60m² x 11,5€/m²). Le loyer plafond serait de 828€ par mois (60 m² x 11,5€/m² + 20%). Le loyer plancher serait de 486€ par mois (60 m² x 11,5€/m² - 30%).

Les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont réévalués chaque année à la même date avec la publication d’un nouvel arrêté préfectoral.

L’article 140 de la loi ELAN, relative au dispositif d’expérimentation d’encadrement des loyers, précise que les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont déterminés par m² de surface habitable.

La surface habitable est définie dans l’article R.156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de référence pratiqué à condition que :

• le loyer de base soit égal au loyer de référence plafond (si votre loyer est en-dessous du loyer plafond vous ne pouvez pas demander de complément de loyer ; si votre loyer est au-dessus du loyer plafond vous devez vous mettre en conformité)
• le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (loi ELAN : art. 140). Ces caractéristiques doivent :
  • ne pas avoir été prise en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du type de location (vide ou meublée), ni du nombre de pièces, ni de l’époque de construction, ni sa situation géographique
  • être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique
  • ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie
• lorsque le logement est meublé, le complément de loyer tient compte des équipements et services exceptionnels (hors liste définissant l’équipement minimal des meublés) associés au logement loué

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. A noter que, en l’absence de définition du complément de loyer dans le bail ou si ce dernier est jugé trop élevé, le locataire est en mesure d’engager une procédure de mise en conformité.